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新盤銷售嚴規執行 或加劇香港樓市下行

  [ 到2013年3月，已經出現連續3個月新盤剩餘數量攀升的情況。一個可以預見的效果是，如果發展商手頭累積的存貨到達某個水平，或會調低新盤定價，屆時將可能加劇樓市下行的預期 ]

  經過買方印花稅和加強版的特別印花稅強硬措施之後，香港的樓市在本周迎來一個針對新盤銷售的新規定，即《一手住宅物業銷售條例》(下稱《條例》)。這一《條例》主要是針對新盤銷售中的售樓說明書及相關資料而制定。

  這個新的規定對新盤銷售過程中可能出現欺騙或是誤導買傢的情況進行瞭詳細的規定，如果發展商或地產中介在推銷新盤時提供瞭虛假信息或誤導瞭消費者，一經定罪，最高可以被判罰500萬港元並監禁7年。

  瀏覽上述《條例》後，筆者認為很多香港買傢會為之而歡呼，而內地極有必要引入類似法規。

  新盤隻標實用面積

  香港的新盤銷售《條例》讓筆者感受最深的一個變革是，日後香港的新盤在售樓說明書、廣告及價單中，將"隻可以實用面積表達任何住宅物業的樓面面積及尺價"。

  為什麼實用面積對香港的買傢特別重要？近幾年不少內地朋友赴港買房，筆者陪不少人看過香港的房子，每次看房都有一種感覺，那些地產中介介紹的住 宅面積和實地看到的面積差距甚遠。不僅如此，同一開發商在同一個住宅區開發的樓盤，即使標示的面積差別較大，但是在實地感受來看，感覺不到大面積的房間寬 敞很多。

  但是本周開始執行的新例，統一規定瞭實用面積的標準，即"指住宅物業圍墻以內的樓面面積，包括任何露臺、工作平臺和陽臺的樓面面積，但不包括構成該物業的一部分的空調機房、窗臺、閣樓、平臺、花園、停車位、天臺、梯屋、前庭和庭院的面積"。

  可以預計的是，本周一開始，香港新推出的一手樓盤，基本上可以根據其標示的"實用面積"來作為實際的面積參考，這對於那些準買傢來說，的確省瞭不少時間。

  提供公平價格信息

  《條例》的另一大特點是在價格信息上將對買方更為有利。例如新規定禁止開發商和地產中介公司在向公眾提供價單之前便接受選擇購樓意向。一些地產界人士指出，這是為瞭防止地產商過度試探價格信息。

  此外，售樓書須在新樓開售前7天公佈，價單必須在開售前3天公佈，在物業開售日之前，不能再預留單位，同時發展商必須提供"無改動的示范單位" 供公眾參觀；在賣樓期間，發展商每天都要在售樓處或網站上公佈其成交記錄冊，特別是臨時合約在訂立後24小時內，就必須予以披露。

  新規定還要求，地產中介在向準買傢介紹新盤前，需要告之對方自己所代表的是地產商的利益，還是準買傢的利益，抑或同時是雙方的代理。

  從這些規定不難看出，新條例盡可能地讓買傢處於信息公平的地位。和內地一樣，香港地產商也同樣有"捂盤"的不良企圖，前兩年甚至發生過利用關聯 交易提升買賣價格，制造房價成交價虛高的假象。在新條例下，發展商必須更透明地披露新盤的交易信息，也不能捂盤，這將提升其制造假象的成本。

  新盤銷售回軟

  為瞭有效地執行《條例》，特區政府專門成立瞭"一手住宅物業銷售監管局"(銷監局)，從本周一開始正式辦公，看得出來，香港特區政府的決心不小。

  香港業界不敢怠慢，雖然新規定本周一才執行，但前兩周新樓市場已經有瞭較大的反應，對新盤銷售也形成瞭巨大的沖擊。

  基本上開發商的態度分成兩類：一是加緊推出已經開售的一手新盤，避免受到新條例的過多影響；二是延後開盤時間，以待適應新條例。

  開發商的第一種反應，令近期的樓宇價格出現嚴重寒流。

  為瞭避免可能涉及刑事犯罪的操作失誤，抑或是避免因遵守新規而產生的成本，一些地產商近期加大瞭新盤的推售工作。從近期香港媒體披露的信息來看，不少新盤均祭出瞭高折扣的推銷機制，部分新盤甚至以8.5折加送車位作為噱頭，力求在本周新規之前將手頭的新盤悉數推出。

  地產商華懋決定，延長售樓處的工作時間，在上周日(4月28日)會開放至深夜12點；香港新世界(600628)地產位於尖沙咀的豪宅"名鑄" 也推出全新的裝修單位，據稱光是裝修費就高達500萬港元；而恒基地產旗下的"比華利山別墅1期"則傳出開發商對最後一座洋房提供瞭超過10%的議價空 間。這些措施無非是希望在4月29日的新規生效日之前，大大降低手中存有的新盤數量。

  一些地產界人士擔憂，如果這些一手樓盤的定價接近甚至低於同區的二手樓價，將會引發進一步的價格下跌預期。

  那些選擇觀望的開發商也好不到哪裡去。據統計，目前市場上有近80個一手的樓盤還沒有提供新的售樓書。而銷監局向媒體發佈的信息顯示，截至新規定生效前一周，才收到兩個新盤的新版本售樓書。這意味著，大量的新盤會在本周開始停售，有可能令市場出現新盤真空期。

  新盤的累積會有什麼效果？事實上，自今年1月以來，由於香港特區政府多項限制地產交易的政策(如額外印花稅及特別印花稅等)實施，房地產價格已經普遍出現下挫，新盤的剩餘貨量已經出現持續上揚的勢頭。

  根據美聯物業的統計，到2013年3月，已經出現連續3個月新盤剩餘數量攀升的情況。一個可以預見的效果是，如果發展商手頭累積的存貨到達某個水平，或會調低新盤定價，屆時將可能加劇樓市下行的預期。

  或許對於那些準買傢來說，這應該是一個好消息吧！

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-03/07522165472.shtml